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住宅の譲渡に係る税制

個人が資産を譲渡した場合は、その譲渡によって生じた所得(譲渡所得)に対して、所得税と住民税がかかります。
住宅や土地等の不動産を譲渡して生じた所得は、給与所得等の他の所得とは違う税率で課税されます。



土地・建物の譲渡所得は、購入してから譲渡するまでにどおくらいの期間にわたってその土地・建物を所有していたかにより税率が変わってきます。
譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下である場合には“短期譲渡”、5年を超える場合には“長期譲渡”となります。
それぞれの税率は以下のとおりです。


居住用財産の譲渡所得に係る特例


居住用の3,000万円特別控除

 

自宅を売却した場合には、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
つまり、自らの居住用財産の譲渡であれば、3,000万円の利益が出ても所得税・住民税は0円となります。
<主な適用要件>
・自分が住んでいる家屋や家屋とともに譲渡するその敷地等
・以前に住んでいた家屋や敷地等で、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡するもの
・譲渡した相手が配偶者は親子等の特殊関係者でないこと
・譲渡した年の前年および前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例の適用を受けていないこと
・譲渡した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除などの他の特例を受けていないこと

・この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる場合や別荘などの趣味、娯楽または保養のために所有する家屋ではないこと
※共有財産の場合 家屋、敷地ともに共有の自宅を売った場合、共有者それぞれが要件を満たしていれば、共有者1人につき、3,000万円の特別控除を受けることができます。
※家屋と敷地の所有者が異なる場合 原則として、敷地の所有者は適用を受けられません。
但し、次の3つの要件のすべてに当てはまる場合敷地の所有者もこの特例を受けることができます。この場合の特別控除額は2人合わせて3,000万円までです。
(1)敷地と家屋を同時に譲渡すること
(2)家屋の所有者と敷地の所有者が親族関係にあり、生計を一にしていること
(3)敷地の所有者が家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること



空き家に係る譲渡所得の特定控除の特例


亡くなった人(被相続人)が住んでいた家屋を相続して空き家になっていたものを、相続開始の日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した場合には、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用することができます。

<主な適用要件>
・相続開始の直前に、被相続人の居住の用に供されていて、被相続人のほかに居住していた人がいなかったものであること
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(旧耐震基準)
・区分所有建築物でないこと
・相続の時から譲渡の時まで、事業、貸付、または居住の用に供されていたことがないこと
・譲渡の時において地震に対する安全性にかかる規定またはこれに準ずる基準に適合するか、家屋を取り壊し敷地を譲渡すること。
・平成28年4月1日~平成31年12月31日までの間の譲渡が適用対象
・譲渡の対価の額が1億円を超えないもの

 

 

10年超え所有の自宅の売却/長期譲渡所得の軽減税率の特例


 譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える自宅を売却した場合には、通常の税率よりも低い税率で計算する特例の適用を受けることができます。居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例との併用が認められています。


*平成25年より25年間基準所得税率に2.1%の復興特別所得税率が上乗せされ(   )内の税率となります。


<主な適用要件>
譲渡した年の1月1日において譲渡した家屋や敷地等の所有期間がともに10年を超えていて、かつ、日本国内にある居住用財産で次のものが対象となります。
・自分が住んでいる家屋や家屋とともに譲渡するその敷地
・売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間がいずれも10年を超えていること
・以前に住んでいた家屋や敷地等で、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡するもの
・家屋が取り壊された場合、取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであり、家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し譲渡するもの
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸し駐車場などその他の用に供していないこと
・譲渡した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
・譲渡した家屋や敷地等について他の居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと(居住用財産の3,000万円特別控除の特例を除く)
・売り主と買主の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではないこと


居住用財産の買換え特例


10年以上住んでいた自宅(譲渡資産)を平成29年12月31日までに譲渡して新たな自宅(買換資産)を購入した場合には、譲渡対価よりも購入対価のほうが高ければ、その売却はなかったものとし、低ければその差額相当分だけ課税するという特例です。
譲渡資産と買換え資産が日本国内にあるもので、次の要件に該当する場合に、この特例の適用を受けることができます。

<譲渡資産の要件>
(1)次のいずれかであること
・自分が住んでいた家屋や敷地等
・以前に住んでいた家屋や敷地等で、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡するもの
・家屋が取り壊された場合、取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであり、家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し譲渡するもの
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸し駐車場などその他の用に供していないこと
(2)譲渡した年の1月1日において、譲渡した家屋およびその敷地の所有期間が10年を超え、かつ、譲渡した人の居住期間が10年以上であること
(3)譲渡対価が次のとおりであること
・平成22年1月1日~平成23年12月31日までの譲渡・・・2億円以下
・平成24年1月1日~平成25年12月31日までの譲渡・・・1.5億円以下
・平成26年1月1日~平成29年12月31日までの譲渡・・・1億円以下

<買換資産の要件>
(1)家屋の床面積が50m2以上、敷地等の面積が500m2以下であること
(2)譲渡した年の前年から翌年までの3年の間に取得し、次のそれぞれの期限までの居住の用に供すること
・譲渡した年かその前年に取得・・・譲渡した年の翌年12月31日まで
・譲渡した年の翌年に取得・・・取得した年の翌年12月31日まで
(3)耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、一定の耐震基準を満たすものであること

※売り主と買主の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではないこと
※他の居住用財産を譲渡した場合の特例と重複して適用を受けることができないので、どちらの特例を選択したほうが有利になるか、よく検討しましょう!

*居住用財産を譲渡した場合の特例で重複適用ができるのは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例」の2つの組み合わせだけです。


居住用財産の譲渡損失に係る特例


特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例


平成29年12月31日までに住宅ローンのある居住用財産を、住宅ローンの残高を下回る価額で譲渡して損失が生じたときは、他の所得との損益通算および3年以内の繰越控除ができます。これらの特例は住宅ローン控除との併用が認められています。

<特定居住用財産の譲渡損失の金額>
次の要件のすべてに当てはまる譲渡による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、他の土地・建物等の譲渡所得の金額から控除してもなお控除しきれない部分の金額をいいます。ただし、譲渡契約日の前日における住宅ローンの残高から譲渡対価を差し引いた金額が、損益通算の限度額となります。
(1)譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超え、日本国内にある居住用財産の譲渡であること
(2)譲渡契約の締結日の前日において、その譲渡資産に係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
(3)譲渡対価が上記(2)の住宅ローンの残高を下回っていること

<譲渡資産の範囲>
(1)自分が住んでいる家屋や敷地等
(2)以前に住んでいた家屋や敷地等で、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡するもの
(3)次のすべてに当てはまる、住んでいた、または住まくなった家屋を取り壊した敷地等
・家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること
・譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸し駐車場などその他の用に供していないこと

<この特例の適用が受けられない場合>
・譲渡した相手が親族等の「特殊関係者」である場合
・譲渡した年の前年、前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けている場合
・譲渡した年の前年以前3年以内において生じた他の特定居住用財産の譲渡損失の金額について、損益通算の特例の適用を受けている場合
・譲渡した年またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、居住用財産の買換え等の場合の損益通算および繰越控除の特例の適用を受けるまたは受けている場合
・合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の特例を受けることはできません。

国税庁<住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)


居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例


居住用財産(譲渡資産)を平成29年12月31日までに譲渡して、新たに居住用財産(買換資産)を取得した場合に、譲渡資産の譲渡による損失が生じたときは、他の所得との損益通算および3年以内の繰越控除ができます。これらの特例は住宅ローン控除との併用が認められています。

<居住用財産の譲渡損失の金額>
次の要件のすべてに当てはまる譲渡による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、他の土地・建物等の譲渡所得の金額から控除してもなお控除しきれない部分の金額をいいます。
(1)譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超え、日本国内にある居住用財産の譲渡であること
(2)譲渡した年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に日本国内にある居住用財産(買換資産)を取得し、かつ取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供することまたは供する見込みであること
(3)買換資産の居住用の床面積が50m2であること
(4)取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローン残高があること

<譲渡資産の範囲>
(1)自分が住んでいる家屋や敷地等
(2)以前に住んでいた家屋や敷地等で、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡するもの
(3)次のすべてに当てはまる、住んでいた、または住まくなった家屋を取り壊した敷地等
・家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること
・譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸し駐車場などその他の用に供していないこと

<この特例の適用が受けられない場合>
・譲渡した相手が親族等の「特殊関係者」である場合
・譲渡した年の前年および前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例の適用を受けている場合
・譲渡した年またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けるまたは受けている場合
・譲渡した年の前年以前3年内において生じた他の居住用財産の譲渡損失の金額について、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の特例の適用を受けている場合
・合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の特例の適用を受けることはできません。
・譲渡資産の敷地の面積が500m2を超える場合は、500m2を超える部分に対応する譲渡損失の金額については、繰越控除の特例の適用を受けることはできません
・適用する年の12月31日において買換資産について住宅ローンがない場合は、繰越控除の特例の適用を受けることはできません

国税庁<マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)